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El punto de encuentro de la cadena agroalimentaria

Periódico Digital Qcom.es: El punto de encuentro de la cadena agroalimentaria

1 DE marzo DE 2023

El creciente interés inversor por (una parte) del suelo agrario

Ricardo Migueláñez. @Rmiguelanez

Desde hace unos años, el suelo agrario o rústico, o más bien, una parte del mismo se ha convertido en un activo que va muchas veces más allá de su valor para la producción de alimentos, ya sea a través de los cultivos o mediante pastos, e incluso como superficie forestal.

Es más, podría decirse que parte de la Superficie Agraria Útil (SAU), destinada a la actividad agraria, según zonas, ha devenido a menos frente a otros usos que nada tienen que ver la misma, como la implantación de energías renovables (huertos solares, parques eólicos, paneles fotovoltaicos) o las que se derivan de unas mayores exigencias de tipo medioambiental, que no la hacen rentable para la producción de alimentos (atención en un próximo futuro a lo que depare la “agricultura de carbono”). Entre esos otros usos, continúan estando las habituales expectativas urbanísticas en algunas zonas cercanas a las urbes, ligadas a la construcción inmobiliaria y a infraestructuras de ocio y de servicios.

Ese creciente interés de operadores empresariales y fondos de inversión se centra, no obstante, principalmente en explotaciones bien dimensionadas, tecnificadas o con posibilidad de serlo, con regadío y en cultivos permanentes y leñosos (frutales, cítricos, subtropicales, viñedo, olivar, fruto seco…) de explotación intensiva o superintensiva, con selección de variedades mecanizables (en seto), reducción de marcos de plantación y sustitución de mano de obra por maquinaria específica, y en busca de rentabilidad a medio y largo plazo.

Ante esta situación,  ¿en qué lugar queda la denominada agricultura familiar de pequeñas y medianas explotaciones, de agricultores y ganaderos que residen en los pueblos y viven de de su actividad?  En Aragón, cuyas Cortes regionales aprobaron recientemente una Ley de Protección y Modernización de la Agricultura Social y Familiar y del Patrimonio Agrario, impulsada desde la Consejería de Agricultura, lo ven bastante claro: “el proceso de globalización de los mercados agrarios, así como la necesidad de elevadas inversiones para alcanzar los desafíos tecnológicos y de digitalización, que se están produciendo en el sector primario para asegurar su sostenibilidad tanto ambiental como económica, está situando a este tipo de explotaciones (las familiares) en una posición de desventaja competitiva respecto a otros modelos de agricultura corporativa cada vez más extendidos.”

Y añade que todo ello “está conduciendo en los últimos años  a un regresión del peso de este tipo de explotaciones (las de índole familiar) en las cifras macroeconómicas del sector. De hecho, la fracción de Renta Agraria imputable al modelo de agricultura familiar alcanza en estos momentos en Aragón apenas el 20% de la Renta Agraria total”.  Y ello afecta tanto a la actividad agrícola, como sobre todo a la ganadera, principalmente a la de los subsectores más integrados de porcino, avícola, cunícola y bovino de carne y, en algunos casos, de leche.

Es probable (por no decir, que lo es casi seguro) que la única salida para la supervivencia de las explotaciones familiares sea o esté, como socios, en agrupar su oferta productiva para su comercialización conjunta en el mercado a través de cooperativas o entidades asociativas similares, que aporten a demanda todo tipo de insumos y servicios de uso común; en una mayor concentración de las actuales ayudas y subvenciones públicas en las mismas, así como en una discriminación positiva en materia fiscal o financiera, que esté ligada también a una mayor vertebración social y a la ocupación de territorio en el medio rural.

Inversión y rentabilidad

Un reciente informe de la firma de gestión y tasación inmobiliaria, Tinsa Research sobre “El suelo agrario en España 2022” hacía hincapié en la revalorización y el mayor interés inversor que ofrecen las fincas más dimensionadas y las tierras de regadío en ciertos cultivos hortofrutícolas, así como por nicho en las dedicadas a cultivos ecológicos.

El informe dejaba constancia de que los objetivos de sostenibilidad y a la vez de seguridad alimentaria (producir más utilizando menos insumos) favorece el interés inversor por grandes superficies que generen economías de escala y rentabilidad, principalmente en cultivos de regadío, los más valorados y con más posibilidad de producir retornos, en zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y no existe riesgo elevado de restricciones futuras.

Para esta firma tasadora, “la disponibilidad de nuevas tecnologías, que permiten una explotación más intensiva del suelo, ha despertado el apetito inversor por fincas de regadío de gran extensión, que se compran o arriendan por plazos medios de 25 años, en busca de rentabilidades más elevadas y que dependan en menor medida de los incentivos proporcionados por el sistema de subvenciones a la agricultura.”

Es un hecho que los grandes fondos inmobiliarios vienen mostrando un interés creciente por tierras de cultivo en España (sobre todo en la mitad Peninsular y el arco mediterráneo) y Portugal en los últimos años. Según datos de la consultora CBRE, el número de inversores que compran terrenos agrícolas se ha multiplicado por 10 y los que entran en empresas agroalimentarias por 15.

La firma aduce tres motivos de este mayor interés inversor: la calidad de las producciones agrícolas de la Península Ibérica (cítricos, aceite de oliva, vino, frutos secos, hortícolas, subtropicales…); el calendario de producción (se producen antes que en el Norte y Centro de Europa, permitiendo obtener precios superiores durante la pre-temporada y con alta calidad), y la disponibilidad de 4 millones de hectáreas (3,8 millones en España y 240.000 ha en Portugal) de terrenos  de regadío.

Las principales operaciones del mercado español, señala CBRE, son de venta o “sale & leaseback” de activos o carteras, a un plazo de arrendamiento de entre 20-25 años y con rentabilidades de entre un 5-6%, o también la introducción de un nuevo socio capitalista, que se convertirá en un nuevo accionista y destinará más fondos a la consecución de objetivos de expansión o adquisición en el futuro.

Thomas Teixera da Mota, director de Agribusiness de CBRE en el Sur de Europa, señaló en “Cinco Días”, que los fondos de inversión (ABAC Capital, Miura, Atitlan, Proa Capital.…) buscan economías de escala y sumarse a las tendencias de producción de alimentos de manera local y al potencial de mejora de los procesos agrícolas.

El valor de este tipo de operaciones, apuntó este experto, varía mucho según el tipo de cultivo y de región. En Andalucía, las propiedades de nueva explotación, con infraestructuras de regadío pueden alcanzar entre 30.000 y 40.00 euros por hectárea en cultivos permanentes, pero, sin embargo, una explotación de aguacate en plena producción puede llega a superar los 120.000 euros por hectárea.

Activos con interés

En este contexto, la firma de asesoramiento Valoral Advisors, en un análisis internacional de la situación, citado por la “startup” CoCampo, señala que el número de fondos de inversión especializados en Agricultura y Alimentación se ha multiplicado por más de 20 en los últimos 17 años, llegando a casi 900, con activos bajo su gestión que rondan los 140.000 millones de dólares. Los desafíos por el lado de la oferta, incluyendo los efectos negativos del cambio climático y la escasez de recursos naturales (suelo y agua, principalmente), han impulsado también el actual proceso inversor.

Para Valoral Advisors, el sector agroalimentario representa una clase de activos con interés de un espectro cada vez más creciente de inversores, desde “family offices”, fondos independientes de inversión, hasta inversiones institucionales, con interés en los atributos que ofrecen dichas inversiones “ya sea para inversiones en activos reales de agricultura (desde fincas hasta infraestructura), en la cadena de valor de los agronegocios (a través del capital privado)  o en el sector AgriFoodTech,” en coincidencia con “un contexto financiero, geopolítico y medioambiental, en el que el sector ha adquirido una relevancia crítica por su papel en asegurar la producción y  provisión de alimentos al mundo, con una mayor responsabilidad por la “huella ambiental.”

La década que tenemos por delante, añade esta firma, “permite proyectar un continuo crecimiento del flujo de inversiones en donde se espera ver, por un lado, una creciente institucionalización del sector como destino de inversiones. Por otro, un mayor foco en la sostenibilidad de dichas inversiones y su impacto en el medioambiente, (así como) un rol cada vez más central de la innovación tecnológica, como factor determinante para desarrollar sistemas de producción más eficientes y sostenibles.”

Valoral Advisors concluye afirmando que “la continua necesidad de transformación del sector agrícola -por la competencia mundial, los cambios generacionales en el sector y los desafíos medioambientales, entre otros-, así como el impacto de los cambios regulatorios y los riesgos que puede traer la incipiente desglobalización en el mundo, serán factores que determinarán en buena medida la dirección que tomen los flujos de inversión en el sector agroalimentario en España.”

Renovación generacional y tecnología

Para concluir,  un apunte más. El informe de Tinsa destaca también como macrotendencia del sector agropecuario que las nuevas tecnologías y la especialización de la mano de obra se encuentran ligadas a la necesaria y hasta obligada renovación generacional, en un contexto en el que el sector agrario español viene marcado por la edad avanzada de un porcentaje considerable de activos agrarios, que accederán a su jubilación en los próximos años.

Según la firma, “el relevo generacional en la gestión de las explotaciones agrícolas está participando también en la incorporación de nuevas prácticas, basadas en la búsqueda de la eficiencia a través de la tecnología, con buenos resultados. Una tendencia que se acelera, además, en un entorno en el que los agricultores tienen dificultades crecientes para encontrar mano de obra.”

Nuevas técnicas y tecnologías aplicadas a la actividad agraria para hacerla más eficiente y sostenible y relevo generacional (incorporación de jóvenes y, entre ellos, de más mujeres, cada vez más preparados y con mayor cualificación) son las claves de bóveda para afrontar el futuro de nuestro sector agrario y agroalimentario y enfrentarse a riesgos reales, como son el impacto del cambio climático, el incremento de los costes de producción o los condicionantes y exigencias de la nueva PAC.

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